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  以傳統A股"招保萬金"四傢龍頭公司的半年報數據分析，萬科和保利的業績已與另外兩傢龍頭房企拉開距離。金地集團半年報顯示，上半年實現營收90.84億元，同比增加3.29%；實現凈利潤1.58億元，同比下降49.91%。招商地產半年報顯示，公司上半年營收160.47億元，同比下降0.54%；凈利潤17.85億元，同比下降30%。

  作為行業風向標的萬科，其定期報告對後市走勢的分析，往往因其行業地位而具備相當的權威性。按萬科A2014半年報分析，截至 6月底，全國14個主要城市的新房庫存面積(已取得銷售許可而尚未售出的商品住宅面積)由 2013年底的 1.22億平方米上升至 1.35億平方米，庫存去化周期(按最近三月移動平均成交面積計算)由 2013年底的 9.8個月上升至 15.4個月。上述數據表明，下半年甚至更長一段時間內，去庫存將是房企的最重要目標。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-02/07572891689.shtml

  存貨壓頂下半年或降價

  證券時報記者統計發現，A股上市的房地產公司中，上半年銷售目標完成率超過50%的，僅有萬科一傢。另外三傢具有代表性意義的房企保利地產、招商地產、金地集團的目標完成率分別為43%、36%和28%。研究人士認為，房企若要實現全年銷售目標，在目前並不景氣的市場環境下，下半年需采取降價走量的銷售策略。

  營收增長與凈利增長背離

  萬科董秘譚華傑近期公開表示，總體來看上半年房價出現瞭下跌，但是地價沒有下跌反而在上升。在這種情況下萬科選擇持有現金，謹慎投資土地。半年報披露信息顯示，萬科報告期內新增19個開發項目，按權益計算的規劃建築面積約264.1萬平方米，而2013年同期公司新增的按權益計算的規劃建築面積為342萬平方米。這一數值較去年同期下降22.75%。

  另外，作為A股上市房企中產品線定位最為高端的華僑城，其營業收入同比增長率與凈利潤同比增長率分別為28.05%和5.21%。這或許表明在上半年房地產業的整體調整環境中，以豪宅為主打產品的房企，也不能避免陷入凈利潤增速遠不及營業收入增速的境地。

  一般來說，當報告期內房企銷售收入不及拿地支出時，就會出現經營活動產生的現金流為負的現象，反之則為正值。從上述106傢上市公司的經營活動產生的現金流量凈額分析，僅有30傢公司這一數值為正。其中，京能置業在2014年上半年經營活動產生的現金流量凈額增速最快，同比增長1221%，達到5.10億元。另外，萬科A今年上半年經營活動產生的現金流量凈額最高，為34.33億元。同時，萬科A該數值的同比增速也高達135.05%。

上市房企上半年近半數營收下滑 去庫存是重要目標

  上市房企的半年報披露已經結束，作為房企上半年業績的"體檢表"，通過幾個關鍵指標的分析比對，無疑可以更加清楚房企過去半年的經營狀況，同時，也能對未來行業可能的發展趨勢作出預測。

  就學貸款利息二胎年息凈資產收益率大范圍下降

  證券時報記者統計發現，列入統計范圍內的106傢房企，上半年絕大多數出現瞭凈資產收益率同比下降的現象。這表明房地產行業的投資回報率不斷下降，房企的利潤空間收窄。

  列入統計范圍的106傢房地產上市公司，僅有12傢2014年上半年的凈資產收益率實現同比增長，占比僅為11.32%。 "招保萬金"四傢A股傳統代表性房企的凈資產收益率，均出現不同程度的下滑。其中，萬科A的凈資產收益銀行二胎利率年息任何問題免費諮詢率從去年上半年的6.91%，下降到今年的6.13%；保利地產的凈資產收益率從去年上半年的7.80%，下降到今年同期的7.21%；招商地產這一指標從10.38%下降為6.53%；金地集團這一指標從1.29%下降為0.54%。

  不過，從相關研究部門的歷史統計數據來看，今年上半年上市房企凈資產收益率的普遍下降，隻是過去趨勢的延續。中國房地產研究會、中國房地產業協會今年5月發佈的報告顯示，上市房企2013年度凈資產收益率仍處於自2009年以來的下行通道中，平均水平由上年的11.23%下降至11.09%。據該報告介紹，這一指標自2009年以來一直處於逐年下降的態勢。

  龍頭房企拿地變謹慎

  統計結果顯示，上半年房地產上市公司營業收入的增長率，與凈利潤同比增長率相比，呈現一種較為嚴重的背離。具體表現為，上述公司上半年平均營業收入同比增長率均值為20.82%；與此對應的是，凈利潤同比增長率均值為-31.37%。就營業收入同比增長率這一指標來看，有58傢上市公司的這一數據為正值，有48傢為負值，即近半數房企營收下滑，而凈利潤增長率為正的上市公司總數為56傢。

  根據最新披露的半年報信息，證券時報記者排除瞭一些房地產業務沒有連續性的上市公司，最終共有106傢上市公司符合要求。

  A股目前唯一能與萬科在規模上媲美的保利地產，較去年下半年拿地態度也更加謹慎。2014 年上半年保利新增項目19個，按全口徑計算，上半年土地投資金額為216億元，占銷售金額的比例為33%。雖然2013年上半年，保利地產拿地金額占當期銷售額比例僅為25.3%，但由於保利地產2013年全年拿地金額占銷售金額的比例高達45%，由此可以推斷，保利地產2013年下半年的這一比值遠高於45%。據此推斷，相比去年下半年，保利地產的拿地態度也顯得更加謹慎。

內容來自sina新聞

  下半年甚至更長一段時間內，去庫存將是房企的最重要目標。

  中信證券研究員陳聰認為，在今年剩下的4個月時間裡，不少房地產企業必須以降低毛利，大規模推貨為代價，以求存貨去化。陳聰分析，雖然近期資金成本下降，但今年金融機構更傾向支持龍頭公司，此前資金緊張的企業不會普遍受益於這一輪資金成本的下降。銷售回款將是絕大多數中小公司最關鍵的資金來源，企業的推貨動力不可能下降。

  從凈利潤總額來看，A股上市房企中，萬科A、保利地產、華夏幸福位列三甲，三傢公司上半年凈利潤分別為48.1億元、38.2億元及23.0億元。

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